27 декабря

Согласно черногорскому законодательству "Об имущественно-правовых отношениях", иностранные юридические и физические лица, при покупке недвижимости и другого движимого имущества, обладают теми же правами, что и граждане Черногории.  Под исключение попадают недвижимость в определенных районах Черногории и на островах,  недвижимость в пределах 1 км от границы, национальные парки,  заповедники, общее имущество,  природные богатства, памятники культуры особого значения. Также существуют ограничения на приобретение лесных и сельскохозяйственных участков. Земельный участок до 5000 кв.м, находящийся в лесных и сельхозугодиях, возможно купить только при наличии на нем строения, занесенного в кадастр. Участки свыше 5000 кв.м могут быть приобретены только юридическим лицом.

Иностранные физические лица имеют право на наследование имущества, заключение сделок долгосрочной аренды, концессии,  BOT-схемы сроком до 30 лет с возможностью пролонгации.

Право собственности может быть передано любому гражданину Черногории, либо другому иностранному гражданину, если он не лишен право собственности.

Все продающиеся участки в Черногории можно разделить на три типа:

1.       Урбанизированные участки, то есть те, по которым уже принят план застройки, соответствующим госорганом определены основные характеристики объекта: этажность, площадь, назначение и пр. Все это должно учитываться архитектором при проектировании. Согласно черногорским законам, строительство может производиться только на таких участках земли после получения документов на собственность, всех согласований и оплаты пошлин. В противном случае данное строительство будет признано незаконным.

2.       Участки, находящиеся на стадии разработки и принятия урбанистического плана. Строительство на таких участках можно начинать только после принятия ДУПа, получение которого может растянуться на несколько месяцев.

3.       Участки, урбанистический план которых будет принят в ближайшей перспективе. Сроки принятия плана в этом случае крайне туманны. Но если участок земли более 3000 кв.м, существует возможность разработки и принятия «местной студии локации» непосредственно под вашу собственность. Сроки принятия могут быть от 6 до 18 месяцев, но суммарно чаще всего получается дешевле, чем приобретение уже урбанизированного участка.

То есть при принятии решения о покупке земли в Черногории Вам следует заранее определить сроки и целевое назначение строительства, а также учитывать, что такие факторы, как престижность района, наличие ДУПа, удаленность от моря, наличие коммуникаций, развитость инфраструктуры, наличие плодовых деревьев на участке и пр. сильно влияют на ценообразование.

В Черногории покупка и оформление недвижимости в собственность предельно упрощена, для этого ничего не нужно, кроме заграничного паспорта и финансовых возможностей.

После осмотра объектов недвижимости, проверки юридической чистоты, изучения документов об интересующем Вас участке происходит подписание Предварительного и Основного договоров, которые включают в себя:

- финальное решение по сделке с Продавцом и подписание договора агентской комиссии;

- разработка и подписание Предварительного договора купли-продажи. В договоре указываются реквизиты всех сторон, участвующих в сделке, описание объекта, стоимость, гарантии, дата подписания и сроки окончательной оплаты (обычно это 30 дней с момента подписания Предварительного договора) и пр.;

- внесение задатка, который заранее оговаривается сторонами. Если после подписания Предварительного договора Продавец отказывается от сделки, он возвращает задаток Покупателю в двойном размере, в обратном случае – Покупатель теряет задаток;

- открытие персонального валютного счета физического лица в банке Черногории и последующее перечисление на него денежных средств с основного счета Покупателя;

- Составление Основного договора купли-продажи, который содержит полные данные всех сторон, данные об объекта недвижимости, полная стоимость, форма оплаты и пр., последующее подписание его в Суде, во время которого Покупателем оплачиваются государственные сборы за внесение в кадастровые книги, внесение в Список недвижимости, заверение и внесение договора в Кадастровую книгу (от 0,01 до 0,25% от стоимости объекта);

- конечная оплата по Основному договору, после чего Покупатель вносится в кадастровые книги как новый владелец и начинается оформление права собственности.

Затем налоговая Инспекция устанавливает рыночную стоимость объекта и направляет извещение об оплате налога в размере 3%, которую необходимо внести в течение 15 календарных дней, после чего в Кадастре регистрируется право на недвижимость нового собственника. Официальный максимальный срок регистрации составляет 60 календарных дней, но, как правило, госчиновники не справляются с объемами, и фактически регистрация может продлиться до полугода, а дата регистрации проставляется задним числом.

Оплата договора о покупке недвижимости в Черногории частным лицом может быть осуществлена тремя способами:

1.       Открытие счета за рубежом и, соответственно, уведомление об этом налоговой инспекции Российской Федерации. Предоставление данного уведомления в российский банк и перевод денежных средств на свой черногорский банковский счет.

2.       Перевод денежных средств со своего российского банковского счета непосредственно на счет Продавца. Для этого в российский банк необходимо предоставить Предварительный договор купли-продажи, переведенный на русский язык.

3.       Проведение денежных средств через посредников: адвоката или агентство недвижимости в Черногории. Для этого российскому банку потребуется соответствующий агентский договор на русском языке.

К списку статей